مسئولیت مدنی ناشی از عدم انجام تعهدات توسط مشاورین املاک

نوید هاشمی/کارآموز وکالت

پیرو مباحث مطرح شده در این باب ،برای اشتغال به شغل مشاورین املاک علاوه بر اینکه فرد باید حائز کسب یکسری شرایط قانونی باشد، ملزم به رعایت اصولی از تعهدات مختلف مانند تعهد به صداقت داشتن، تعهد به محافظت و تعهد به ذینفع نبودن می باشد. که شخص هر یک از این تعهدات، مستلزم مسئولیت مدنی وی و الزام به جبران خسارت زیان دیده می باشد لذا با توجه به ضرورت این تعهدات در این صنف به بررسی جداگانه آنها  می پردازیم.            

مبحث اول: مسئولیت مدنی ناشی از نقض تعهد به صداقت و راستگویی

قانونگذار در قانون تجارت بعنوان یک قاعده کلی، دلال را ملزم به داشتن صداقت در برابر طرفین معامله مینماید. این الزام قانونگذار مبنی بر وجود صداقت دلال در مقابل آمر به لحاظ این است که آمر به دلال به جهت تخصص وی اعتماد کرده و دلال می بایست صادقانه بهترین منافع را برای آمر خود در نظر بگیرد، لذا نقض چنین تعهدی از جانب دلال در مقابل آمر و ثالث و تأثیر آن در مسئولیت مدنی دلال می بایست مورد مطالعه قرار گیرد.

همچنین قانونگذار در ماده ۳۳۷ قانون تجارت می گوید(دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت معامله طرفین را از جزئیات راجع به معانله مطلع سازد ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین بکند. . . )در واقع قانونگذار با این تصریح، به تعهدات دلال اهمیت ویژه ای داده است و ایشان را به داشتن صداقت حتی در مقابل طرف دیگر معامله ملزم می نماید.

پیرو این ماده در ماده ۳۶۱ قانون مذکور نیز تکلیفی بر عهده دلال نهاده شده است که از توالی صداقت داشتن دلال است. این ماده بیان می کند(دلال می تواند در آن واحد برای چند آمر در یک رشته یا رشته های مختلف دلالی کند ولی در این صورت باید آمرین را از این ترتیب و امور دیگری که ممکن است موجب تغییر رأی آنان شود مطلع نماید. )

همچنین دلال می بایست در پیدا کردن طرف معامله و واسطه شدن، صداقت داشته باشد. بدین معنی که به حقوق آمر و طرف دیگر معامله تعدی نکند. یک دلال باید حقوق آمر را مقدم بر حقوق خود قرار دهد و از رابطه قراردادی، به نفع منافع خود بهره برداری نکند. بعنوان مثال یک دلال حق ندارد وجهی را از شخص ثالث قبول کند تا اینکه وی را طرف معامله با آمر قرار دهد، زیرا می بایست بر اساس تخصص و تجربه خود با در نظر گرفتن منافع آمر بهترین شخصی که برای معامله با آمر مناسب است را پیدا کند و به او معرفی نماید. [۱]

نکته دیگری که در این تعریف موجود است این می باشد که این تعریف به داوری عرف تکیه کرده است و برای رسیدن به این منظور، باید انسانی متعارف و معقول و محتاط را که نماینده و مظهر اخلاق و رسوم اجتماعی است، در نظر آورد و دید که اگر چنین انسانی در شرایط خوانده دعوی قرار بگیرد چه واکنشی از خود نشان می دهد. [۲]

در مورد تقصیر شخص مشاور بعنوان یک شخص حرفه ای، به لحاظ دارا بودن تخصص در زمینه مورد فعالیتی، در تکیه به داوری عرف برای تشخیص تقصیر، می بایست یک شخص متعارف در آن تخصص مد نظر قرار بگیرد، یعنی باید مشاور دیگری که دارای مهارت متعارف است را در نظر آورد که در آن موقعیت و شرایط چه اعمالی را انجام می داده است، چنانچه شخص خوانده(مشاور)به آن اعمال مبادرت نکرده است و یا اعمالی را که می بایستی انجام می داده است ترک کرده باشد مرتکب تقصیر شده است و به موجب ماده ۳۳۷ قانون تجارت در مقابل هریک از طرفین مسئول تقصیر خودش می باشد.

تقلب به معنای عوض کردن حقیقت بدین معنی که مشاور با  سوء نیت خود حقیقت را برای آمر خود یا طرف دیگر معامله وارونه جلوه دهد و در واقع عمل وی همراه با سوء نیت باشد. مثلا شخص مشاور عالماً و عامداً، اطلاعات خلاف واقع در رابطه با طرف معامله و. . . بدهد بطوریکه این تدلیس دلال باعث شود که امری خلاف واقعیت در ذهن آمر یا طرف معامله تصور گردد، در اینصورت چنانچه ضرری به بار آید از موجبات مسئولیت مدنی دلال می باشد و به موجب قسمت مؤخر ماده ۳۳۷ قانون تجارت، دلال در مقابل هر یک از طرفین مسئول تقلبات خود می شود. در واقع بنظر می رسد زمانی که دلال مرتکب تقصیر و تقلب می گردد در برابر دو طرف مسئول است: یکی در برابر آمر و دیگری در مقابل ثالث. لذا به بررسی جداگانه این دو مورد می پردازیم:

مسئولیت مدنی دلال در مقابل آمر:

ممکن است آمر با دلال قراردادی تنظیم کرده باشد که در آن قرارداد برای تخلفات دلال از جمله عدم صداقت او ضمانت اجری خاصی در نظر گرفته باشد. در اینجا زیان دیده در انتخاب اینکه استناد به مسئولیت قراردادی دلال بکند و یا استناد به مسئولیت خارج از قرارداد بکند، آزاد است، مشروط بر اینکه قرارداد بیهوده نشود. این در حالتی است که مسئولیت دلال در مقابل طرف دیگر قرارداد فقط مسئولیت خارج از قرارداد است و ثالث حق ندارد به مفاد قراردادی که میان دلال و آمر است استناد نماید.

عدم صداقت و فریب کاری مشاوران، تقصیر می باشد و بر خلاف مقررات است بطوریکه ماده ۸ قانون راجع به دلالان بیان می دارد(هر دلالی که معلوم شود عمل او بر خلاف مقررات مربوط به دلالی است، مورد تعقیب مقامی که به موجب ماده ۱۱ این قانون معین می شود واقع و از شغل دلالی برای مدتی که از ۳ ماه کمتر و از یکسال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه او ابطال می شود و از این مانع نیست که دلال طبق حکم جزایی یا حقوقی در دادگاه صالح مورد تعقیب قرار گرفته و به مجازات قانونی یا تأدیه خسارت وارده محکوم گردد. )اما با وجود این ضمانت اجرای کیفر، صرف فریبکاری و عدم صداقت، موجب مسئولیت مدنی دلال نمی گردد بلکه می بایستی علاوه بر عدم صداقت(تقصیر)یک ضرر نیز به آمر وارد آمده باشد و همچنین رابطه سببیت میان این فعل مشاور(عدم صداقت)و ضرر وارده نیز وجود داشته باشد. البته عدم صداقت مشاوران را هم می توان از باب غرور در رابطه با مسئولیت مدنی در رابطه دانست، زیرا در هر موردی که بر اثر جمل به واقع، زیانی متوجه کسی شود و عامل این جمل، تدلیس دیگری باشد، مغرورکننده ضامن خسارات وارده به مغرور می باشد. [۳]

در واقع عدم صداقت مشاور، حیله گری است و شخص مشاور در این حالت با فریبکاری نسبت به آمر، موجب ضرر او می شود. حتی در موردی که مغرور کننده قصد فریب نبز نداشته باشد، لیکن اعمالی که انجام می دهد باعث غرور دیگری شود، باز هم مسئول جبران خسارات ناشی از غرور می باشد، زیرا رابطه عرفی بین کار او و فریب خوردن زیان دیده وجود دارد و در نظر عرف می توان او را مغرور کننده دانست. [۴]

مسئولیت دلال در مقابل ثالث: با توجه به قسمت آخر ماده ۳۳۷ بیان می دارد: (دلال در مقابل هر یک از طرفین، مسئول تقلب و تقصیرات خود می باشد)در واقع ثالث فقط امکان استناد به قواعد مسئولیت مدنی را دارد و حق استناد به قرارداد بین دلال و آمرر را ندارد، بنابراین چنانچه در اثر عدم صداقت و دروغگویی دلال، ضرری به ثالث وارد آید و میان این تقصیر دلال و ضرر وارد شده، رابطه سببیت نیز وجود داشته باشد، دلال مسئولیت مدنی در مقابل ثالث دارد و ملزم به جبران خسارت می باشد. البته طبق مباحث پیشین در صورت پذیرش نظریه(وظیفه مراقبت)که منجر به توسعه مسئولیت قراردادی دلال می گردد، می توان گفت ثالث نیز حق استناد به مفاد قراداد میان دلال و آمر را دارد. در حقوق ایالات متحده در صورت عدم صداقت دلال و تدلیس وی، دلال خود به خود مأموریتش از بین می رود و منعزل  می شود و در صوریتکه در در اثر تدلیس دلال خساراتی به یکی از طرفین برسد، او مسئول حبران خسارت است اما در حقوق ایران در صورت عدم صداقت و تدلیس دلال، علاوه بر ضمانت اجرای کیفری در ماده ۸ قانون راجع به دلالان و مطابه ضرر و زیان در صورت ضمانت اجرای عدم صداقت دلال بیان می دارد، «اگر دلال بر خلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او مأموریت داده است، به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا برخلاف عرف تجاری محل از طرف مزبور وجهی دریافت و یا وعده وجهی را قبول کند، مستحق اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود»


۱    .  ابراهیمی ،ابوذر ،پایان نامه کارشناسی ارشد ،حقوق خصوصی(برای ماهیت نمایندگی) ،دانشکده علوم انسانی دانشگاه قم سال ۱۳۸۰ ،ص ۶۵

۲-پیشین ،کاتوزیان ،ناصر  ،الزامهای خارج از قرارداد ،ص۳۴۵ و ۳۴۶

[۳] -پیشین ،لطفی ،اسدالله ، (قاعده غرور) ،ص۹۰

[۴] -پیشین ،کاتوزیان ،ناصر  ،الزامهای خارج از قرارداد ،ص ۱۶۹

فیسبوک توییتر گوگل + لینکداین تلگرام واتس اپ کلوب

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *