مصادیق مسئولیت مدنی مشاوران املاک

نوید هاشمی/کارآموز وکالت

مبحث اول:مسئولیت مدنی ناشی از نادیده گرفتن قانون

  1. مسئولیت مدنی ناشی از اخذ ننمودن پروانه دلالی

با تغییرات و توسعه ای که امروزه در تجارت پیدا شده، برای جلوگیری از سوء استفاده و نادرستی، لزوم قانون مخصوص برای تصدی به شغل دلالی احساس گردید و قانون هشتم اسفند ماه ۱۳۱۷ راجع به دلالان بوده، شرایطی برای مبادرت به عملیات دلالی پیش بینی کرده است. ماده اول قانون راجع به دلالان، در بیان یک قاعده کلی و الزام آور، صراحتاً بیان می کند. (تصدی به هر نوع دلالی، منوط به داشتن پروانه است)ماده اول این قانون در واقع بیان کننده یک اصل کلی و الزام قانونی، در تمام رشته های دلالی می باشد. همچنین ماده هفت قانون مزبور به ۳ نوع دلالی اشاره می کند. دلالی معاملات ملکی، دلالی معاملات تجاری، دلالی خواروبار و سایر امور شهری که قاعدتاً برای هر کدام پروانه ای جداگانه مورد نیاز است، بدین معنی که اگر یک نفر بخواهد به دلالی هر سه نوع این معاملات اشتغال ورزد، باید سه پروانه از سه مقام مختلف اخذ نماید. 

ماده نهم قانون راجع به دلال در رابطه با ضمانت اجرای داشتن پروانه صراحتاً بیان می کند(هرکسی بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شود و یا قبل از انقضای ممنوعیت، به دلالی اشتغال ورزد به حبس تأدیبی از شش ماه تا دو سال یا به غرامت از هزار ریال تا پنج هزار ریال محکوم خواهد شد.

مبحث دوم: مسئولیت مدنی ناشی از فقدان مهارت و قابلیت علمی

افراد جامعه به واسطه اطلاعات و تخصص که مشاوران املاک در یک زمینه خاصی دارند به آنها مراجعه      می کنند تا با استفاده از مهارت و قابلیت علمی آنان به سر منزل مقصود که همان پیدا کردن طرف معامله و انعقاد معامله می باشد برسند، لذا وجود مهارت و قابلیت علمی برای اشتغال به این حرفه ضروری و اجتناب ناپذیر می باشد بطوریکه قانون گذار نیز در قوانین مختلف به این مهم اشاره دارد.

امروزه تخصصی شدن بسیاری از مشاغل از که از توسعه علوم و فنون ناشی شده است، موجب شده است تا جامعه از شاغلین به حرفه های تخصصی، انتظار دقت و ظرافت بیشتری در انجام وظایف شغلی خود داشته باشد.

در قانون تجارت در مورد مهارت و قابلیت علمی دلال، بحثی صورت نگرفته است و برعکس قانونگذار ضرورت این مهم را در ماده دوم از قانون راجع به دلالان، دریافت و در بند ۴ از ماده ۲ قانون مذکور، در بیان شرایط لازم جهت صدور پروانه دلالی داشتن اطلاعات فنی متناسب با اموری که دلال عهده دار آنها می شود را ضروری دانست. ویا اینکه، حداقل را باید معیار سنجش قرارداد و یا اینکه دقت و مهارت شخص به عنوان ضابطه تعیین مهارت قرار گیرد؟

در حقوق برخی از کشورها مانند مصر، معیار و ضابطه تعیین مهارت و قابلیت علمی، آن است که مرتکب، از اصول فنی مسلم و نظامات اصلی خویش تجاوز ننماید و منظور از اصول فنی، آن چنان اصولی است که در بین اصل فن، لزوم رعایت آنها قابل تردید نیست، لیکن اصولی را که اهل فن در ضروریت به کار بستن آنها وحدت نظر ندارند، نمی توان مبنای تشخیص قرار داد. اما در حقوق انگلستان، معیار تعیین مهارت و قابلیت علمی مهارت متعارف و مقایسه عملکرد مرتکب با رفتار سایر افراد هم صنف می باشد. [۱]

در این خصوص آیا می توان صدور پروانه دلالی را از مرجع ذی صلاح، کاشف از داشتن مهارت و قابلیت علمی شخص دلال بدانیم؟

به نظر نگارنده ارزش اثباتی پروانه ای که مرجع صالح برای دلال صادر می کند، تنها در آن حد است که داشتن حداقل فنی و مهارت شخص دارنده را در آن زمینه خاص، تأیید می نماید تا بوسیله آن مشمول مجازات مندرج در ماده ۹ قانون راجع به دلالان، به دلیل نداشتن پروانه و تظاهر به دلالی نگردد و در واقع بیان کننده یک مهارت بالا در آن رشته نیست، بلکه مهارت شخص را که واجد شرایط برای اخذ پروانه دلالی است، به عنوان معیار حداقل مهارت می توان پذیرفت.

با توجه به مبحث اصلی این مبحث در خصوص مسئولیت مدنی ناشی از فقدان مهارت و قابلیت علمی، قانونگذار هم در بند ۴ ماده ۲ قانون راجع به دلالان، در بیان شرایط لازم برای اخذ پروانه دلالی، داشتن اطلاعات فنی را بیان می کند و سپس در ماده ۹ همان قانون برای شخصی که بدون پروانه دلالی مبادرت به این عمل کرده است، مجازات تعیین می نماید، لیکن ممنوع بودن اشخاص از دلالی بدون پروانه که قرینه ای به نداشتن اطلاعات فنی و مهارت لازم است الزاماً به معنای مسئولیت مدنی داشتن شخصی که بدون اطلاعات و مهارت مناسب، تصدی به دلالی کرده است، زیرا مسئولیت مدنی تا زمانیکه ضرری به وجود نیامده است محقق نمی شود. [۲]

به عبارت دیگر می توان گفت تصدی شخص به عملیات دلالی بدون اخذ پروانه و بدون داشتن اطلاعات فنی مناسب، تقصیر می باشد، ولی زمانی این تقصیر موجب ایجاد مسئولیت مدنی می شود که بر طرفین معامله و یا آمر و یا شخص ثالث، در نتیجه این فعل زیان بار(تقصیر)ضرری وارد آمده باشد و رابطه سببیت میان ضرر و فعل زیان بار دلال نیز موجود باشد.

سوالی که در اینجا مطرح می شود اینست که آیا برای توجیه مسئولیت مدنی دلال می توان به قاعده غرور استناد نمود؟

با توجه به شرایط تحقق غرور که در بخش اول مورد بررسی قرار گرفت می توان چنین برداشتی نمود که صرف نداشتن مهارت و قابلیت علمی شخص دلال در موضوع دلالی تقصیر می باشد زیرا قانونگذار در ماده یک قانون راجع به دلالان تصدی به هر نوع دلالی را منوط به داشتن پروانه می داند. در بند ۴ ماده ۲ همان قانون نیز در بیان شرایط لازم برای اخذ پروانه دلالی، داشتن اطلاعات فنی را بیان می کند. بنابراین از نظر قانونگذار شخصی صلاحیت تصدی به دلالی را دارد که دارای پروانه دلالی باشد و برای اخذ پروانه دلالی، داشتن مهارت و قابلیت علمی در موضوع، ضروری است. همچنین می توان گفت هرگاه تقصیری به اغواکننده نسبت داده شود غرور تحقق می یابد هر چند که او قصد فریب نداشته باشد و از حقیقت نیز آگاه باشد، زیرا برای احراز مسئولیت، رابطه سببیت بین فعل مغرورکننده و  اغوای فریب خورده کافی است، ولی هرگاه تقصیری نتوان به او نسبت داد اغوا تحقیق نمی یابد خواه جاهل به حقیقت باشد خواه عالم. [۳]در واقع هرگاه دلال، فاقد مهارت و قابلیت علمی برای انجام موضوع دلالی باشد وی مرتکب تقصیر گردیده است و هرگاه آمر نسبت به عدم مهارت و قابلیت علمی دلال جاهل باشد و میان کار دلال و وقوع خسارت رابطه علیت وجود داشته باشد با استناد به قاعده غرور می توان دلال را مسئول جبران خسارت وارد آمده به آمر دانست. به همین دلیل به نظر می رسد هرگاه داشتن فقدان مهارت و قابلیت علمی دلال، ضرری به شخص آمر وارد آید، آمر از باب قاعده غرور می تواند برای جبران خسارت وارد آمده به خویش به دلال مراجعه کند.


[۱] – فرجی ،حمید ،دلالی در حقوق ایران ،انتشارات خرسندی ،چاپ اول ۱۳۸۶ ،ص ۵۵

[۲] -قهرمانی ،نصرالله ،ماهیت حقوقی دلال ،مجله کانون وکلای دادگستری مرکز۱۶ ،تابستان۱۳۸۳ ،ص ۷۸

[۳] -کاتوزیان ،ناصر  ،(الزامهای خارج از قرارداد) ،ص۱۷۰

فیسبوک توییتر گوگل + لینکداین تلگرام واتس اپ کلوب

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *